Девелопмент
Деве́лопмент (также деве́лопмент недви́жимости, деве́лопинг; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») — предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости[1]. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.
Деве́лопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов[2]. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение разрешения на строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.
Определения
[править | править код]Существует несколько основных подходов к определению понятия «девелопмент»[3]:
- организация проектов, направленных на качественное изменение недвижимости и территорий для повышения их стоимости и инвестиционной привлекательности;
- комплекс услуг для качественного преобразование объекта недвижимости;
- комплекс работ, начиная с подготовки земельного участка и заканчивая управлением недвижимостью;
- деятельность строительных организаций в сфере финансового управления, управления объектами, строительства и в других смежных направлениях;
- инвестиционная деятельность, связанная с организацией, разработкой и реализацией проектов по развитию объектов недвижимости посредством экономических и правовых преобразований, а также физических изменений объектов деятельности;
- логистическая, маркетинговая, юридическая, финансовая деятельность, направленная на преобразование недвижимости для получения экономической выгоды.
Понятие «застройщик»
[править | править код]В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времён СССР. Оно в определённой степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.) указывает:
Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
Статья 3 214-ФЗ «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»:
- Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
- Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
- В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причинённых гражданину убытков.
Заказчик — уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться без заказчика и подрядчиков, например, в том случае когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом[4].
Этапы и виды девелопмента
[править | править код]- Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
- Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
- Проектирование и оценка проекта
- Заключение контрактов и строительство
- Маркетинг, управление и распоряжение результатами[2]
В книге Professional Real Estate Development. The ULI Guide to the Business[5] предлагается выделять 6 этапов девелопмента:
- анализ экономической целесообразности и приобретение земли;
- создание проекта;
- финансирование проекта;
- строительство;
- продажа и сдача в аренду;
- эксплуатация и управление объектом.
В упрощённом виде можно выделить три стадии[3]:
- предпроектная — исследование рынка, определение сроков выполнения проекта и необходимых ресурсов, поиск инвесторов, создание и согласование документации, организация проектной группы;
- проектная — участие в тендерах, доработка документации, управление строительством и сдача в эксплуатацию;
- эксплуатационная — маркетинговое сопровождение реализации, непосредственно реализация, контроль эксплуатации объектов недвижимости.
Существует четыре вида девелопмента:
- Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, получая фиксированный гонорар, отвечает только за коммерческую эффективность проекта и не несёт финансовых рисков[3].
- Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора и организатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта[6][7].
- BTS-девелопмент (от англ. Built-to-suit): девелопер решает комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.
- Лэнд-девелопмент: преобразование земельных участков для повышения их коммерческой ценности (покупка земли, а также юридические, технические и административные операции)[3].
Также, в зависимости от типа объекта недвижимости, по видам различают девелопмент:
- жилой недвижимости;
- коммерческой недвижимости;
- загородной недвижимости;
- земельных участков (девелопмент земли, ленд-девелопмент).
Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости: жилая недвижимость элитная/бизнес-класса/эконом-класса и т. п.
См. также
[править | править код]- Джентрификация
- Землепользование
- Использование земли[англ.]
- Калькулятор инвестирования в недвижимость[англ.]
- Пузырь на рынке недвижимости
- Бизнес в сфере недвижимости[англ.]
- Эксурбанизация
Примечания
[править | править код]- ↑ Понятия «девелопмент», «девелопер», «проект» и «управление проектом». Дата обращения: 17 ноября 2010. Архивировано из оригинала 12 октября 2010 года.
- ↑ 1 2 С. Максимов. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. Дата обращения: 17 ноября 2010. Архивировано 1 марта 2012 года.
- ↑ 1 2 3 4 Ольшанская М. В. Девелопмент как особый вид деятельности. cynerleninka.ru. Высшая школа промышленной политики и предпринимательства.
- ↑ Спицын В. Кто такой «Застройщик»? Архивная копия от 27 декабря 2010 на Wayback Machine
- ↑ Этапы девелопмента. Дата обращения: 30 декабря 2021. Архивировано 10 января 2022 года.
- ↑ Виды девелопмента Архивная копия от 16 мая 2010 на Wayback Machine
- ↑ Акцент на прибыль, или Зачем нужны девелоперы. Дата обращения: 17 ноября 2010. Архивировано 24 марта 2016 года.
Литература
[править | править код]- Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование. — формат: 84x108/32; вес с упаковкой: 240 г. — СПб.: Питер, 2002. — 256 с. — (Теория и практика менеджмента). — ISBN 5-94723-316-9.
- Пейзер Р.-Б., Фрей А.-Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса (англ.). — Urban Development Publishing (UDP), 2004. — 452 p.
- Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н. Г. Девелопмент. — М.: «Экономика», 2004. — 528 с.
