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대한민국의 아파트 관리비

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대한민국의 아파트 관리비는 대한민국의 공동주택(특히 아파트)을 유지·운영하기 위해 입주자에게 부과되는 비용과 그 회계·공시·감사 및 집행 체계를 의미한다. 법률상 용어는 ‘관리비 등’으로, 일반관리·경비·청소·승강기·수선유지 등의 공용관리비, 세대별 전기·수도·난방 등 개별사용료, 그리고 ‘관리비’와는 별도로 적립·집행되는 장기수선충당금으로 대별된다.[1][2] 관리비 공시는 한국부동산원이 운영하는 K-apt 시스템을 통해 이루어진다.[3]

법적 근거

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기본법

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아파트 관리비 제도는 「공동주택관리법」(영문명: Multi‑Family Housing Management Act)을 근거로 한다. 법 목적은 공동주택을 투명·안전·효율적으로 관리하도록 함으로써 국민 주거수준 향상에 기여하는 데 있다.[4] 같은 법은 의무관리대상 공동주택을 규정하여 ① 300세대 이상, ② 150세대 이상·승강기 설치, ③ 150세대 이상·중앙집중식(지역난방 포함)으로 난방하는 공동주택 등을 포함한다.[5]

시행령·시행규칙 및 행정규칙

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  • 「공동주택관리법 시행령」은 관리비 공개 의무, 절차와 기한을 구체화한다. 관리인은 법 제23조제5항 전단에 따라 관리비 등을 부과한 달의 다음 달 말일까지 K-apt에 공개한다. 2024년 10월 25일부터 공개대상이 100세대 이상 공동주택으로 확대되었다.[6]
  • 같은 시행령의 개정 경과는 KLRI 영문판에서도 확인할 수 있다(부칙: 2024-10-25 개정 표시).[7]
  • 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1은 장기수선계획의 수립기준(73개 항목 표준주기·수선율 등)을 제시한다.[8]
  • 국토교통부 행정규칙인 「공동주택 회계처리기준」(국토교통부고시 제2023‑300호)은 회계장부, 계정과목, 재무제표·관리비 부과명세서 작성, 공시 서식을 정한다.[9]

관리비의 범주와 구성

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태백청솔아파트 관리비

관리비는 통상 ① 공용관리비(일반관리·경비·청소·소독·승강기·수선유지 등), ② 개별사용료(세대별 전기·수도·난방 등), ③ 장기수선충당금(적립·집행은 별도 계정)으로 대별된다. 제도 도입·개편을 거쳐 K-apt 공개 항목은 27개에서 47개 표준항목으로 확장·표준화되었다.[1][2] 학술연구는 관리방식(자치관리·위탁관리), 단지규모, 설비·노후도 등이 공용관리비 단가에 유의한 차이를 만든다는 점을 보고한다.[10]

공개 의무와 공시 절차

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  • 공개 대상 확대 : 2019년 제도 개편으로 100세대 이상 공동주택의 관리비 공개방안이 마련되었고,[11][12] 2024년 10월 25일부터 100세대 이상으로 실제 시행됐다.[6] 같은 취지를 영문으로 보도한 자료도 존재한다.[13]
  • 공개 기한 : 관리비를 부과한 달의 다음 달 말일까지 K‑apt에 공개한다.[6]
  • 공개 항목·방식 : 단지별 월별 관리비, 항목별·지역별 통계, 1:1·1:N 비교, 공개율 현황 등 기능을 제공한다.[14][15]

회계와 감사

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  • 외부회계감사 : 의무관리대상 공동주택은 회계연도 종료 후 9개월 이내 외부감사를 받고 감사보고서를 공개한다.[9][16]
  • 감사 면제 동의 : 일정 요건 하에 입주자 등의 서면동의로 감사 면제가 가능하다(300세대 이상 단지는 3분의 2 이상, 300세대 미만은 과반수 동의).[17][5]
  • 회계처리기준 : 재무제표 작성, 계정과목 표준화(47개), 관리비 부과·조정서식, 장부마감 절차 등 세부기준은 국토교통부 고시로 정한다.[9]

조달·입찰

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공동주택의 공사·용역 선정에는 전자입찰이 원칙이며, 2015년 1월 1일부터 의무화되었다(수의계약 예외 규정 있음).[18] K‑apt는 지역별·유형별 전자입찰 통계, 전국 입찰공고, 경쟁·수의 계약 결과, 낙찰가율 등도 제공한다.[19][20][21]

장기수선계획과 장기수선충당금

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장기수선계획은 공용부분 주요시설의 주기적 수선·교체를 위한 중장기 계획으로, 의무대상·절차·기준은 법·시행규칙 별표1에 따른다.[8][22] 국토교통부는 실무 가이드라인(2023, 2025 개정)을 배포하여 항목·주기 조정, 피난시설 항목 신설 등 현실화 기준을 제시하였다.[23][24] 장기수선충당금은 계획에 따른 적립·집행을 원칙으로 하며 관리비 회계와 구분해 투명하게 관리한다.[9]

집행·감시 구조와 제도 변화

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정부는 K‑apt 고도화로 관리비 사각지대 해소와 공개 확대, 이상징후 점검체계를 추진하였다.[25] 2024년 개정에서는 지방자치단체장이 K‑apt에 공개된 관리비 내역을 지정기관·법인으로 하여금 점검하게 할 수 있는 근거도 마련되었다.[26]

분쟁·판례

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  • 체납관리비 승계 범위 : 대법원 전원합의체는 2001.9.20. 선고 2001다8677 판결에서 공용부분에 관한 관리비에 한하여 특별승계인(매수인·경락인 등)에게 승계된다고 판시하였다.[27]
  • 연체료 승계 여부 : 2006.6.29. 선고 2004다3598, 3604 판결은 연체료는 위약벌의 일종으로서 특별승계인에게 당연히 승계되지 않는다고 판시하였다.[28]

통계·비교

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K‑apt는 관리비 공개 의무단지 가입 현황과 지역·세대수 구간별 평균 단가, 공개율 등을 제공한다.[29] 공공데이터포털은 K‑apt의 관리비 공개 데이터를 묶어 제공한다.[30][31] 연구들은 자치관리·위탁관리, 단지규모, 노후도 등이 공용관리비에 미치는 규모의 경제 및 상호작용 효과를 보고한다.[10][32]

국제 비교

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  • 일본 : 국토교통성은 장기수선계획 표준양식·가이드라인과 수선적립금 가이드라인을 통해 계획기간·주기·수선비 산정·수지계획 작성 기준을 제시한다(최신 개정 2024.6.7.).[33][34][35]
  • 미국 : 공공·다세대 주택 영역에서는 관리수수료 기준표 등 비용지침과 수수료 공개 규제 논의가 병행된다(예: HUD 다세대 관리수수료 80번째 백분위 표, 2024년).[36]

같이 보기

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각주

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  1. ↑ 가 나 “우리집 관리비 수준, K-apt에서 찾아봤더니”. 《대한민국 정책브리핑》. 2023년 2월 14일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  2. ↑ 가 나 “K-apt 개요 및 체계”. 《K-apt 공동주택관리정보시스템》. 한국부동산원. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  3. ↑ “K-apt 공동주택관리정보시스템”. 《K-apt》. 한국부동산원. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  4. ↑ “Multi‑Family Housing Management Act (Purpose, Definitions)” (영어). 《Korea Legislation Research Institute》. KLRI. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  5. ↑ 가 나 “공동주택관리법(현행 본문)”. 《국가법령정보센터》. 2025년 1월 1일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  6. ↑ 가 나 다 “공동주택관리법 시행령”. 《국가법령정보센터》. 2024년 10월 25일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  7. ↑ “Enforcement Decree of the Multi‑Family Housing Management Act (Addendum)” (영어). 《KLRI》. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  8. ↑ 가 나 “공동주택관리법 시행규칙 [별표1] 장기수선계획의 수립기준”. 《국가법령정보센터》. 2019년 1월 16일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  9. ↑ 가 나 다 라 “공동주택 회계처리기준 [시행 2023.6.13]”. 《국가법령정보센터》. 2023년 6월 13일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  10. ↑ 가 나 공동주택에서 관리방식에 따른 공용관리비의 차이, 대한부동산분석학회지, 2018
  11. ↑ “100세대 이상 공동주택도 관리비 공개한다(입법예고)”. 《국토교통부》. 2019년 7월 4일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  12. ↑ “100세대 이상 공동주택도 관리비 공개한다(확정)”. 《국토교통부》. 2019년 10월 23일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  13. ↑ “Mandatory Disclosure of Maintenance Fees for Small Apartments on K‑apt” (영어). 《Asia Economy (English)》. 2024년 10월 25일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  14. ↑ “공용관리비 테마별 지역별 평균”. 《K‑apt》. 한국부동산원. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  15. ↑ “다른 단지와 관리비등 (1:1) 비교”. 《K‑apt》. 한국부동산원. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  16. ↑ “공동주택 회계(요약 안내)”. 《충청남도》. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  17. ↑ “Multi‑Family Housing Management Act — Audit Exemption by Written Consent” (영어). 《KLRI》. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  18. ↑ “전자입찰 및 공동인증서 안내”. 《K‑apt》. 한국부동산원. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  19. ↑ “지역별 전자입찰 통계”. 《K‑apt》. 한국부동산원. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  20. ↑ “전국 입찰공고”. 《K‑apt》. 한국부동산원. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  21. ↑ “공사·용역 유형별 전자입찰 통계”. 《K‑apt》. 한국부동산원. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  22. ↑ “장기수선계획 개요”. 《중앙공동주택관리지원센터(국토교통부)》. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  23. ↑ “장기수선계획 실무 가이드라인”. 《국토교통부》. 2023년 6월 27일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  24. ↑ “장기수선계획 실무 가이드라인(2025년)”. 《대한주택관리사협회 대구시회》. 2025년 2월 3일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  25. ↑ “K‑apt 시스템 고도화로 ‘관리비 투명화·사각지대 해소’”. 《국토교통부 보도자료》. 2022년 10월 4일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  26. ↑ “공동주택관리법 시행령 일부개정령 공포(24.4.9.)”. 《대한주택관리사협회 대구시회》. 2024년 4월 11일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  27. ↑ “대법원 2001다8677 전원합의체 판결 요지”. 《국가법령정보센터 판례》. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  28. ↑ “대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598, 3604 판결 요지”. 《국가법령정보센터 판례》. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  29. ↑ “관리비 공개 의무단지 가입 현황”. 《K‑apt》. 한국부동산원. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  30. ↑ “국토교통부_공동주택 단지 관리비 정보”. 《공공데이터포털》. 2024년 9월 13일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  31. ↑ “국토교통부_공동주택 관리비 공개 의무단지 정보”. 《공공데이터포털》. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  32. ↑ 경과연수에 따른 아파트 공용관리비의 차이에 관한 연구, https://www.kci.go.kr/kciportal/ci/sereArticleSearch/ciSereArtiView.kci?sereArticleSearchBean.artiId=ART002818760
  33. ↑ “長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン” (PDF) (일본어). 《国土交通省》. 2024년 6월 7일. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  34. ↑ “マンションの修繕積立金に関するガイドライン” (PDF) (일본어). 《国土交通省》. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  35. ↑ “長期修繕計画（制度·자료 모음)” (일본어). 《国土交通省》. 2025년 9월 23일에 확인함. 
  36. ↑ “HUD Releases 2024 Public Housing Management Fee Table” (PDF) (영어). 《U.S. Department of Housing and Urban Development》. 2024년 6월 27일. 2025년 9월 23일에 확인함. 

참고 문헌

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  • 전상억. 2017. 《공동주택관리법 해설서》. 서울: (각 서점 유통).
  • 김정열. 2022. 《공동주택 회계처리기준 해설서》. 서울: 에듀파.
  • 부산광역시. 2025. 《2025 공동주택 관리편람》. 부산: 부산광역시.
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